2022年4月28日，在國家發(fā)改委、中國證監(jiān)會和上海證券交易所的指導下，以及湖北省有關部門的大力支持下，備受關注的2022年首單公募REITs、首單央企高速公路REITs——華夏中國交建REIT（場內簡稱：中交REIT 場內交易代碼：508018）正式在上海證券交易所鳴鑼上市。
華夏中國交建REIT于2022年4月正式發(fā)售，募集總規(guī)模為93.99億元，成為目前市場上規(guī)模最大的高速公路REITs產品。
為配合這單的發(fā)行和支持未來資產管理及擴募需求，2021年7月，中交集團立項公路REITs數(shù)字化課題，由明樹團隊牽頭，與清華大學、中聯(lián)基金和中交集團多家單位共同承擔該課題研究。（《基于REITs工具的交通基礎設施數(shù)字化研究》課題啟動）。
近期，課題組在中國證券報發(fā)表文章《數(shù)字化賦能高速公路REITs資產管理》。內容如下：
截至目前，我國已成功發(fā)行4單高速公路公募REITs，總規(guī)模約256億元，占全部REITs產品的55%。高速公路公募REITs 具有高派息、信息披露完善、項目資質良好等優(yōu)點，使得高速公路公募REITs市場處于供不應求狀態(tài)，華夏中國交建REIT的認購倍數(shù)38.78倍，顯示了投資者對高速公路REITs投資價值的高度認可。
高速公路資產體量大、運營周期長，其收益涉及內外部影響因素眾多。利用數(shù)字化工具，整合項目數(shù)據庫、資產管理模型及預測模型，可以幫助篩選潛在的REITs項目并針對性地主動管理、模擬資產評估價格、制定REITs發(fā)行規(guī)劃和對已發(fā)行的REITs資產進行全生命周期管理。
數(shù)字化工具賦能
通過開發(fā)建設REITs資產評估和管理系統(tǒng)，原始權益人能夠針對公募 REITs的發(fā)行以及后續(xù)擴募的要求，及時、準確、有效的評估、篩選和管理基礎設施存量和增量資產，統(tǒng)籌管理處于不同階段的潛在REITs資產，分類分項建立儲備資產庫、發(fā)行庫和發(fā)后管理庫，跟蹤項目建設運營節(jié)點，統(tǒng)計項目財務狀況，分析經營業(yè)績，建立現(xiàn)金流測算模型，針對性地提升資產質量以滿足公募REITs的發(fā)行要求。同時，識別分析影響高速公路資產價值和REITs產品價格的關鍵因素，規(guī)劃最佳發(fā)行時間，全生命周期主動管理，為高速公路REITs發(fā)行及擴募決策服務。REITs資產評估和管理系統(tǒng)可以獨立運行，更適合成為資產持有人的投資項目管理系統(tǒng)的一部分。
交通流量是決定高速公路資產收益的核心要素，但目前交通量預測更多是靜態(tài)、單次且基于單一數(shù)據源。通過在REITs資產評估及管理平臺內嵌入交通量預測模型，利用多源交通大數(shù)據，如收費站通行數(shù)據、手機信令、浮動車GPS數(shù)據和互聯(lián)網交通擁堵數(shù)據等，運用神經網絡機器學習算法建立快速的現(xiàn)狀交通分配模型和未來預測模型，可以及時、動態(tài)和持續(xù)的提供交通量監(jiān)測和預警。
除交通流量外，通過REITs資產評估和管理系統(tǒng)對通行費數(shù)據、各項財務數(shù)據以及IRR等收益指標進行動態(tài)跟蹤監(jiān)控，并與歷史運營數(shù)據進行對比，更好地預測短期通行費收入和運營成本，實現(xiàn)更準確的REITs資產估值。同時，對異常的流量數(shù)據、財務數(shù)據以及外部的影響因素如收費標準調整、區(qū)域經濟波動、路網維修養(yǎng)護等進行提醒和預警，幫助管理者更早地發(fā)現(xiàn)風險并進行應對。
建立REITs資產評估和管理系統(tǒng)，打通高速公路既有的路面和橋隧管養(yǎng)系統(tǒng)，通過多維巡查數(shù)據和精細化養(yǎng)護數(shù)據，及時發(fā)現(xiàn)道路病害，并支持養(yǎng)護方案決策。將REITs資產價值影響因素與運營養(yǎng)護管理指標建立關聯(lián)，對多種管養(yǎng)方案進行模擬分析，預測養(yǎng)護時間、養(yǎng)護成本和養(yǎng)護期間的收入損失，選擇最優(yōu)管養(yǎng)方案，節(jié)省養(yǎng)護費用，提升REITs資產價值。
對于潛在高速公路REITs項目，基于對未來交通流量和運營成本的分析、對債券市場利率的監(jiān)測與預判，以及對不同REITs發(fā)行方案的模擬分析，原始權益人能夠更好地制定REITs發(fā)行規(guī)劃，更早地對資產主動管理，從而獲取更高的收益。對于已經發(fā)行REITs的高速公路項目，可以對實際交通流量進行即時監(jiān)測和動態(tài)預測，對不同運營策略的效果進行分析，對可研報告中的批復收益、發(fā)行計劃中的預測收益和運營中的實際收益數(shù)據動態(tài)對比展現(xiàn)，能夠直觀比較多個資產管理運營策略的收益與風險，確保REITs資產長期、穩(wěn)定的收益。
聯(lián)接產融兩端
通過開發(fā)高速公路REITs資產評估和管理系統(tǒng)這樣的數(shù)字化工具，整合已有的投資項目管理系統(tǒng)和公路運營養(yǎng)護系統(tǒng)，高速公路原始權益人可以更加高效管理潛在的和已發(fā)行的高速公路REITs資產，將REITs發(fā)行和管理的要求融入到高速公路項目的運營養(yǎng)護、建設管理，甚至最初始的投資決策中，以實現(xiàn)投資收益最大化。同時，基金管理人和投資者，也能借助這些數(shù)字化工具，全面深入理解行業(yè)特征、把握資產狀況和規(guī)避投資風險。
公募基礎設施REITs開啟了廣闊的市場，未來REITs資產培育、申報、發(fā)行、管理的工作量巨大，數(shù)字化工具不僅可以在單個資產管理中幫助產業(yè)方和金融方達成共識，也可以為潛在REITs資產的產融兩端對接搭建橋梁。
作者：中交REITs數(shù)字化課題組
王艷麗 王守清 肖光睿等
來源：中國證券報 中國基金報
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《基于REITs工具的交通基礎設施數(shù)字化研究》課題啟動
明樹數(shù)據自成立起，致力于基建投融資領域數(shù)字化應用，將大數(shù)據和人工智能技術與行業(yè)經驗深度融合，開創(chuàng)“數(shù)據+軟件+咨詢”的全新模式，深諳投融資之道，又踐行數(shù)字產業(yè)。在輔助傳統(tǒng)基建投資企業(yè)數(shù)字化轉型的同時，也用數(shù)字化手段助力政府投資管理和決策，已為多省市提供投資項目數(shù)字化管理平臺的開發(fā)和運維服務。
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