2022年4月28日，在國(guó)家發(fā)改委、中國(guó)證監(jiān)會(huì)和上海證券交易所的指導(dǎo)下，以及湖北省有關(guān)部門的大力支持下，備受關(guān)注的2022年首單公募REITs、首單央企高速公路REITs——華夏中國(guó)交建REIT（場(chǎng)內(nèi)簡(jiǎn)稱：中交REIT 場(chǎng)內(nèi)交易代碼：508018）正式在上海證券交易所鳴鑼上市。
華夏中國(guó)交建REIT于2022年4月正式發(fā)售，募集總規(guī)模為93.99億元，成為目前市場(chǎng)上規(guī)模最大的高速公路REITs產(chǎn)品。
為配合這單的發(fā)行和支持未來資產(chǎn)管理及擴(kuò)募需求，2021年7月，中交集團(tuán)立項(xiàng)公路REITs數(shù)字化課題，由明樹團(tuán)隊(duì)牽頭，與清華大學(xué)、中聯(lián)基金和中交集團(tuán)多家單位共同承擔(dān)該課題研究。（《基于REITs工具的交通基礎(chǔ)設(shè)施數(shù)字化研究》課題啟動(dòng)）。
近期，課題組在中國(guó)證券報(bào)發(fā)表文章《數(shù)字化賦能高速公路REITs資產(chǎn)管理》。內(nèi)容如下：
截至目前，我國(guó)已成功發(fā)行4單高速公路公募REITs，總規(guī)模約256億元，占全部REITs產(chǎn)品的55%。高速公路公募REITs 具有高派息、信息披露完善、項(xiàng)目資質(zhì)良好等優(yōu)點(diǎn)，使得高速公路公募REITs市場(chǎng)處于供不應(yīng)求狀態(tài)，華夏中國(guó)交建REIT的認(rèn)購(gòu)倍數(shù)38.78倍，顯示了投資者對(duì)高速公路REITs投資價(jià)值的高度認(rèn)可。
高速公路資產(chǎn)體量大、運(yùn)營(yíng)周期長(zhǎng)，其收益涉及內(nèi)外部影響因素眾多。利用數(shù)字化工具，整合項(xiàng)目數(shù)據(jù)庫(kù)、資產(chǎn)管理模型及預(yù)測(cè)模型，可以幫助篩選潛在的REITs項(xiàng)目并針對(duì)性地主動(dòng)管理、模擬資產(chǎn)評(píng)估價(jià)格、制定REITs發(fā)行規(guī)劃和對(duì)已發(fā)行的REITs資產(chǎn)進(jìn)行全生命周期管理。
數(shù)字化工具賦能
通過開發(fā)建設(shè)REITs資產(chǎn)評(píng)估和管理系統(tǒng)，原始權(quán)益人能夠針對(duì)公募 REITs的發(fā)行以及后續(xù)擴(kuò)募的要求，及時(shí)、準(zhǔn)確、有效的評(píng)估、篩選和管理基礎(chǔ)設(shè)施存量和增量資產(chǎn)，統(tǒng)籌管理處于不同階段的潛在REITs資產(chǎn)，分類分項(xiàng)建立儲(chǔ)備資產(chǎn)庫(kù)、發(fā)行庫(kù)和發(fā)后管理庫(kù)，跟蹤項(xiàng)目建設(shè)運(yùn)營(yíng)節(jié)點(diǎn)，統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目財(cái)務(wù)狀況，分析經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，建立現(xiàn)金流測(cè)算模型，針對(duì)性地提升資產(chǎn)質(zhì)量以滿足公募REITs的發(fā)行要求。同時(shí)，識(shí)別分析影響高速公路資產(chǎn)價(jià)值和REITs產(chǎn)品價(jià)格的關(guān)鍵因素，規(guī)劃最佳發(fā)行時(shí)間，全生命周期主動(dòng)管理，為高速公路REITs發(fā)行及擴(kuò)募決策服務(wù)。REITs資產(chǎn)評(píng)估和管理系統(tǒng)可以獨(dú)立運(yùn)行，更適合成為資產(chǎn)持有人的投資項(xiàng)目管理系統(tǒng)的一部分。
交通流量是決定高速公路資產(chǎn)收益的核心要素，但目前交通量預(yù)測(cè)更多是靜態(tài)、單次且基于單一數(shù)據(jù)源。通過在REITs資產(chǎn)評(píng)估及管理平臺(tái)內(nèi)嵌入交通量預(yù)測(cè)模型，利用多源交通大數(shù)據(jù)，如收費(fèi)站通行數(shù)據(jù)、手機(jī)信令、浮動(dòng)車GPS數(shù)據(jù)和互聯(lián)網(wǎng)交通擁堵數(shù)據(jù)等，運(yùn)用神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)機(jī)器學(xué)習(xí)算法建立快速的現(xiàn)狀交通分配模型和未來預(yù)測(cè)模型，可以及時(shí)、動(dòng)態(tài)和持續(xù)的提供交通量監(jiān)測(cè)和預(yù)警。
除交通流量外，通過REITs資產(chǎn)評(píng)估和管理系統(tǒng)對(duì)通行費(fèi)數(shù)據(jù)、各項(xiàng)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)以及IRR等收益指標(biāo)進(jìn)行動(dòng)態(tài)跟蹤監(jiān)控，并與歷史運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比，更好地預(yù)測(cè)短期通行費(fèi)收入和運(yùn)營(yíng)成本，實(shí)現(xiàn)更準(zhǔn)確的REITs資產(chǎn)估值。同時(shí)，對(duì)異常的流量數(shù)據(jù)、財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)以及外部的影響因素如收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整、區(qū)域經(jīng)濟(jì)波動(dòng)、路網(wǎng)維修養(yǎng)護(hù)等進(jìn)行提醒和預(yù)警，幫助管理者更早地發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)并進(jìn)行應(yīng)對(duì)。
建立REITs資產(chǎn)評(píng)估和管理系統(tǒng)，打通高速公路既有的路面和橋隧管養(yǎng)系統(tǒng)，通過多維巡查數(shù)據(jù)和精細(xì)化養(yǎng)護(hù)數(shù)據(jù)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)道路病害，并支持養(yǎng)護(hù)方案決策。將REITs資產(chǎn)價(jià)值影響因素與運(yùn)營(yíng)養(yǎng)護(hù)管理指標(biāo)建立關(guān)聯(lián)，對(duì)多種管養(yǎng)方案進(jìn)行模擬分析，預(yù)測(cè)養(yǎng)護(hù)時(shí)間、養(yǎng)護(hù)成本和養(yǎng)護(hù)期間的收入損失，選擇最優(yōu)管養(yǎng)方案，節(jié)省養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，提升REITs資產(chǎn)價(jià)值。
對(duì)于潛在高速公路REITs項(xiàng)目，基于對(duì)未來交通流量和運(yùn)營(yíng)成本的分析、對(duì)債券市場(chǎng)利率的監(jiān)測(cè)與預(yù)判，以及對(duì)不同REITs發(fā)行方案的模擬分析，原始權(quán)益人能夠更好地制定REITs發(fā)行規(guī)劃，更早地對(duì)資產(chǎn)主動(dòng)管理，從而獲取更高的收益。對(duì)于已經(jīng)發(fā)行REITs的高速公路項(xiàng)目，可以對(duì)實(shí)際交通流量進(jìn)行即時(shí)監(jiān)測(cè)和動(dòng)態(tài)預(yù)測(cè)，對(duì)不同運(yùn)營(yíng)策略的效果進(jìn)行分析，對(duì)可研報(bào)告中的批復(fù)收益、發(fā)行計(jì)劃中的預(yù)測(cè)收益和運(yùn)營(yíng)中的實(shí)際收益數(shù)據(jù)動(dòng)態(tài)對(duì)比展現(xiàn)，能夠直觀比較多個(gè)資產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)策略的收益與風(fēng)險(xiǎn)，確保REITs資產(chǎn)長(zhǎng)期、穩(wěn)定的收益。
聯(lián)接產(chǎn)融兩端
通過開發(fā)高速公路REITs資產(chǎn)評(píng)估和管理系統(tǒng)這樣的數(shù)字化工具，整合已有的投資項(xiàng)目管理系統(tǒng)和公路運(yùn)營(yíng)養(yǎng)護(hù)系統(tǒng)，高速公路原始權(quán)益人可以更加高效管理潛在的和已發(fā)行的高速公路REITs資產(chǎn)，將REITs發(fā)行和管理的要求融入到高速公路項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)養(yǎng)護(hù)、建設(shè)管理，甚至最初始的投資決策中，以實(shí)現(xiàn)投資收益最大化。同時(shí)，基金管理人和投資者，也能借助這些數(shù)字化工具，全面深入理解行業(yè)特征、把握資產(chǎn)狀況和規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)。
公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs開啟了廣闊的市場(chǎng)，未來REITs資產(chǎn)培育、申報(bào)、發(fā)行、管理的工作量巨大，數(shù)字化工具不僅可以在單個(gè)資產(chǎn)管理中幫助產(chǎn)業(yè)方和金融方達(dá)成共識(shí)，也可以為潛在REITs資產(chǎn)的產(chǎn)融兩端對(duì)接搭建橋梁。
作者：中交REITs數(shù)字化課題組
王艷麗 王守清 肖光睿等
來源：中國(guó)證券報(bào) 中國(guó)基金報(bào)
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《基于REITs工具的交通基礎(chǔ)設(shè)施數(shù)字化研究》課題啟動(dòng)
明樹數(shù)據(jù)自成立起，致力于基建投融資領(lǐng)域數(shù)字化應(yīng)用，將大數(shù)據(jù)和人工智能技術(shù)與行業(yè)經(jīng)驗(yàn)深度融合，開創(chuàng)“數(shù)據(jù)+軟件+咨詢”的全新模式，深諳投融資之道，又踐行數(shù)字產(chǎn)業(yè)。在輔助傳統(tǒng)基建投資企業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型的同時(shí)，也用數(shù)字化手段助力政府投資管理和決策，已為多省市提供投資項(xiàng)目數(shù)字化管理平臺(tái)的開發(fā)和運(yùn)維服務(wù)。
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