各縣（市、區）資規局（分局），局機關各處室、直屬各單位：
為規范化指導全市老舊小區改造工作，根據《浙江省人民政府辦公廳關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的實施意見》（浙政辦發〔2020〕62號）、《浙江優化城鎮老舊小區改造項目審批指導意見》（浙建〔2020〕9號）精神，經局黨委同意，現將《衢州市城鎮老舊小區改造規劃設計導則（試行）》印發給你們，請遵照執行。
本導則自2022年4月1日起試行，試行期一年。
衢州市自然資源和規劃局
2022年2月26日
衢州市城鎮老舊小區改造規劃設計導則
（試行）
衢州市自然資源和規劃局
2022年2月
前言
《衢州市城鎮老舊小區改造規劃設計導則》（試行）（簡稱導則），依據《浙江省城鎮老舊小區技術導則》、《浙江優化城鎮老舊小區改造項目審批指導意見》、《浙江省人民政府辦公廳關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的實施意見》，并結合近年來衢州市城鎮老舊小區規劃管理的實際情況，由衢州市自然資源和規劃局組織編寫。
本導則在編制過程中，進行廣泛的調查研究，認真總結衢州市城鎮老舊小區改造的實踐經驗，參考國內有關省、市老舊住宅小區改造規劃管理方式，并以多種方式多次征求專家意見的基礎上，制定本導則。
本導則主要內容包括：1.總則； 2.基本規定； 3優化老舊小區整體風貌；4. 提升老舊小區服務功能； 5. 完善老舊小區基礎設施； 6.拓展老舊小區交互空間； 7. 拆改結合型小區改造控制要求； 8.簡化老舊小區改造項目審批； 9.附則等內容。
組織編制單位：衢州市自然資源和規劃局
主要編制單位：上海精典規劃建筑設計有限公司衢州分公司
編制組成員：吳云飛 、徐劍、章俊、劉欣、剛鈺、葉梓屹、張海娟、徐靜
審核人員：吳云飛、徐劍
目 錄
第一章 總 則
第二章 基本規定
第三章 優化老舊小區整體風貌
3.1 總體風貌引導
3.2 改觀居住面貌
第四章 提升老舊小區服務功能
4.1 增補公共服務設施
4.2 保障電梯加裝
第五章 完善老舊小區基礎設施
5.1 增設停車設施
5.2 其它市政基礎設施
第六章 拓展老舊小區交互空間
6.1營造共享空間
6.2優化引導系統
6.3 落實拆墻透綠
第七章 拆改結合型小區改造控制要求
7.1拆改結合型小區日照間距控制
7.2拆改結合型小區綠地率控制
7.3拆改結合型小區停車位控制
第八章 簡化老舊小區改造項目審批
8.1 簡化辦理
8.2 免除辦理
第九章 附則
第一章 總 則
1.1為衢州城鎮老舊小區改造提供規劃設計、管理及審批依據，大力推進衢州市城鎮老舊小區改造工作，根據浙政辦發〔2020〕62號《浙江省人民政府辦公廳關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的實施意見》、浙建〔2020〕9號《關于優化城鎮老舊小區改造項目審批的指導意見》等制定本導則。
1.2本導則適用于衢州市范圍內城鎮老舊小區改造規劃設計、審批與驗收。
1.3本導則所稱老舊小區指衢州市域范圍內建成時間較早、建設標準不高、房屋年久失修、設施缺損、功能不全、影響居民基本生活且居民改造意愿強烈的住宅小區（含獨棟住宅樓），重點是建成年限不少于20年的小區，不包括已納入棚戶區改造計劃的小區。
1.4本導則以“優風貌、提功能、完設施、美綠化、增情味、重安全”為目標，修復、激活老舊小區，強調保留歷史脈絡，尊重原有街區風貌。
1.5老舊小區改造應貫徹消除安全隱患，完善基本功能和公共配套設施，提升老舊小區品質的指導思想，堅持“規劃引領、居民自愿、政府引導、惠民利民、因地制宜、注重保護、創新機制、治管并舉”的原則。
1.6老舊小區改造工作除應符合本導則外，尚應符合國家、省市、行業和地方的法律法規和相關標準。
第二章 基本規定
2.1老舊小區改造應與國土空間規劃及相關規劃銜接，落實市委市政府對衢州城市建設的總體目標。
2.2 老舊小區改造應保護和利用具有歷史價值的住區文化、優秀建筑、古樹名木、街巷道路和特色景觀等；涉及歷史文化街區、文物保護單位及歷史建筑的老舊小區改造應符合現行國家、省、市相關管理規定及《衢州市歷史文化名城保護規劃》。
2.3結合我市實際和群眾需求，城鎮老舊小區改造分為綜合整治和拆改結合兩種類型。
2.3.1綜合整治型：適用于房屋結構性能滿足安全使用要求的老舊小區，改造內容分為基礎類、完善類、提升類。
1）基礎類：為滿足居民安全需要和基本生活需求的內容﹐主要是市政配套基礎設施改造提升以及小區內建筑物屋面﹑外墻、樓梯等公共部位維修等。其中,改造提升市政配套基礎設施包括改造提升小區內部及與小區聯系的供水﹑排水、供電、弱電、道路﹑供氣、供熱﹑消防﹑安防、生活垃圾分類﹑移動通信等基礎設施﹐以及光纖入戶、架空線規整（入地）等。
2）完善類：為滿足居民生活便利需要和改善型生活需求的內容,主要是環境及配套設施改造建設、小區內建筑節能改造、有條件的樓棟加裝電梯等。其中,改造建設環境及配套設施包括拆除違法建筑,整治小區及周邊綠化、照明等環境,改造或建設小區及周邊適老設施、無障礙設施、公廁、停車庫（場）、電動自行車及汽車充電設施﹑智能快件箱﹑智能信報箱、文化休閑設施﹑體育健身設施﹑物業用房等配套設施。
3）提升類：為豐富社區服務供給﹑滿足居民美好幸福品質生活需求、立足小區及周邊實際條件積極推進的內容,主要是公共服務設施配套建設及其智慧化改造,包括改造或建設小區及周邊的社區綜合服務設施、衛生服務站等公共衛生設施﹑幼兒園等教育設施﹑周界防護等智能感知設施以及養老、托育、助餐﹑家政保潔、便民市場﹑便利店、郵政快遞末端綜合服務站等社區專項服務設施。
2.3.2拆改結合型：適用于房屋結構存在較大安全隱患﹑使用功能不齊全、適修性較差的城鎮老舊小區,主要包括以下三種:房屋質量總體較差,且部分依法被鑒定為C級、D級危險房屋的;以無獨立廚房、衛生間等的非成套住宅（含筒子樓）為主的;存在地質災害等其他安全隱患的。實施拆改結合改造,可對部分或全部房屋依法進行拆除重建,并配套建設面向社區（片區）的養老、托育、停車等方面的公共服務設施,提升小區環境和品質。堅持去房地產化,原則上居民回遷率不低于60%。
第三章 優化老舊小區整體風貌
3.1 總體風貌引導
3.1.1老舊小區改造總體風貌應符合《浙江省城市景觀風貌條例》、衢州市城區整體風貌管控，注重老舊小區在城市空間中的和諧有序，凸顯衢州城市特色。
3.1.2 南孔古城建筑風貌嚴格按照《衢州市歷史文化名城保護規劃》的要求控制，古城保護區建筑以浙西民居風格為主體，結合時代特點打造衢州特色建筑，形成簡約、大氣又富有文化底蘊的“衢派”建筑風貌。采用傳統坡屋頂形式，以粉墻黛瓦為主基調，局部商業街區輔以暖色系列、點綴較亮的色彩，烘托氣氛。
3.1.3 智慧新城建筑風貌設計以現代風格為主，展現陽光大氣、勃勃生機。
3.1.4 其他片區建筑風貌以現代風格為主，建筑外立面應符合片區城市設計要求并與整體環境相協調。
3.2 改觀居住面貌
3.2.1 整治私搭亂建：清理拆除各類違章建筑物和侵占綠地、道路的違法設施。拆除占綠、毀綠的違章建筑物（構筑物），恢復原有綠化功能。清理亂搭亂建，應做到老舊小區內無新增違章建筑，既有違章建筑得到依法處理。
3.2.2 拆除突出構件：沿城市主要道路拆除突出墻體立面設置的外防盜窗等構件，確需安裝的，應安裝內置式防盜窗或隱形防盜網，拆除建筑物外部懸掛物等影響建筑立面的構件。拆除位置做好技術處理，不應影響原有建筑使用和美觀。
3.2.3 專用煙道設計：老舊小區商鋪符合條件的可增設專用煙道，且需遵循安全、美觀、環保的原則進行建設。
3.2.4 廣告位設計：廣告位設計應符合《衢州市區戶外廣告設計管理辦法》的相關規定，廣告位的體積、規格應與所附著的建筑物大小比例適當，與相鄰的廣告位高度、形式、規劃等和諧統一，原則上不得突出建筑外墻超過0.6米。
3.2.5 房屋平改坡：房屋平改坡應遵循“因地制宜、防排結合、合理選材、綜合治理”原則，符合《房屋滲漏修繕技術規程》（JGJ/T53-2011）的相關要求。平改坡屋頂宜在原有結構基礎上進行修繕，并考慮與周邊建筑屋頂（即“第五立面”）環境協調、美觀，同時按照《浙江省建筑工程建筑面積計算和竣工綜合測量技術規程》（DB33T1152-2018）計算要求，不得新增建筑面積。
第四章 提升老舊小區服務功能
4.1 增補公共服務設施
老舊小區因前期公共服務設施用房缺失，可整合存量房產或建設增量房產增設公共服務設施用房，并綜合考慮日照、采光等因素。公共服務設施用房增設總量應控制在小區地上總建筑面積的7‰以內（含社區用房、居家養老、公共文化、體育及物業用房等），該部分新增建筑面積不計入容積率及建筑密度核算指標，建成后由政府持有，街道社區管理，公共開放使用。
4.1.1 老舊小區改造中有條件配建居家養老用房，綜合整治類配建總建筑面積可按不少于15平方米/百戶配建（不足百戶的按百戶計），拆改結合類配建總建筑面積可按不少于20平方米/百戶配建（不足百戶的按百戶計），且集中配建每處不少于200平方米；按照合理的服務半徑，可幾個老舊小區合并設置。
4.1.2 老舊小區改造中有條件配套公共文化設施用房的，配建建筑面積應根據所在居民住宅區的總套數，按不少于0.12平方米/套配建，且不小于50平方米，按照合理的服務半徑，可幾個老舊小區合并設置。
4.1.3 老舊小區改造中有條件配建體育設施的，應按建筑面積不少于0.3平方米/套的標準配建體育健身用房，或按用地面積不少于0.9平方米/套的標準配建室外體育健身場地，或同時兼有室內用房與室外場地。
4.1.4老舊小區應合理預留智能快遞等服務設施場所，方便居民收發快遞。
4.1.5老舊小區改造中拆改結合型項目有條件的，可申請增補物業管理用房，增補總建筑面積應控制在小區地上總建筑面積的3‰以內。
4.2保障電梯加裝
4.2.1未設電梯的老舊住宅，可增設電梯，具體參照《衢州市區既有住宅加裝電梯指導手冊》等文件執行，還應滿足下列要求：
1）加裝電梯時應綜合考慮日照、視覺、消防等因素，距正向影響建筑原則為12米（含）以外。
2）加裝電梯井長寬原則均在2.5米（含）以內，加裝擔架電梯的，電梯井進深可放寬至2.7米。
3）原則上電梯需沿建筑外立面設置，確需避讓道路或建筑出入口等特殊情況，連接電梯與建筑主體的廊道長度在4米（含）以內。
4）加裝電梯增加的建筑面積不計入容積率指標且不上產權證。
第五章 完善老舊小區基礎設施
5.1增設停車設施
5.1.1老舊小區改造可采用多種停車方式相結合，滿足居民的停車需求，合理增設機動車停車位、非機動車停車棚等停車設施，保證整體交通組織合理有序，并綜合考慮消防、日照等因素。
5.1.2老舊小區增設停車設施時，不得大面積占用綠化，原則上不得降低原有綠化覆蓋率。
5.1.3老舊小區因車位緊缺，經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主書面同意，可配建地上機械停車位，以構筑物形式配建的機械停車位可不計入容積率。
5.1.4老舊小區因車位緊缺，且地面增加車位有難度的，經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主書面同意，可在小區公共綠地或廣場等公共空間下加建地下車庫，應根據相關規范增設一定比例的充電設施，同時應保證地下空間周邊既有建筑結構等安全；不得降低地上部分原有綠地率。
5.1.5因地制宜增設非機動車集中停放棚（庫），配建電動自行車充電設施，有條件的老舊小區宜增設新能源汽車充電樁，或預留電力容量并預設充電樁布線條件及接口，充電裝置應具備充電結束后自動斷電功能。
5.2其它市政基礎設施
5.2.1其它市政基礎設施包含道路、給排水、電力、電信、燃氣、消防、安防、環衛、照明、無障礙等設施。
5.2.2老舊小區用地紅線內其它市政基礎設施改造按照衢州市住建部門《衢州市城鎮老舊小區改造技術導則（試行）》執行。
第六章 拓展老舊小區交互空間
6.1營造共享空間
6.1.1 鼓勵增設風雨連廊、坐憩空間、架空空間等，為鄰里交流和接待來訪提供共享空間，營造老舊小區人情味。
6.1.2老舊小區改造中，利用邊角地設置供公共使用的共享開放空間，可作為獎勵，不計入容積率。
6.1.3有條件的老舊小區應結合改造打造入口形象并適當預留入口集散空間，方便即停即走。
6.2優化引導系統
結合老舊小區的公共空間合理設置文化宣傳場所，并增設小區整體的標識引導系統。
6.3 落實拆墻透綠
老舊小區改造應落實《衢州市區“拆墻透綠”設計導則》。
第七章 拆改結合型小區控制要求
7.1拆改結合型小區日照間距控制
7.1.1改造范圍內建筑與改造范圍外建筑之間的建筑間距，應當符合《衢州市城鄉規劃管理（建筑管理）技術規定》（試行）的標準；改造前不符合的，改造時不得再減小原建筑日照標準。
7.1.2改造范圍內建筑之間的建筑間距，按照《衢州市城鄉規劃管理（建筑管理）技術規定》（試行）中的標準執行，現狀容積率較高且確實存在實施困難的小區，在滿足消防、安全等要求的前提下，按規定征詢相關利益人意見后，方案經部門聯審通過，日照間距可按不低于現狀日照水平控制。
7.1.3改造后的建筑底層改為非居住用途的，計算建筑日照間距時可將底層高度扣除。
7.2拆改結合型小區綠地率控制
拆改結合型小區的規劃設計應當按照規劃導向，注重居住品質提升和小區環境改善，綠地率要符合《衢州市城鄉規劃管理（建筑管理）技術規定》（試行）中的有關標準。改造前綠地率不符合《衢州市城鄉規劃管理（建筑管理）技術規定》（試行）的，改造時不得再減小。
7.3拆改結合型小區停車位控制
老舊小區拆改應當統籌各項配套設施建設，有條件的小區可開發地下停車或建設機械式停車以增設停車位。
第八章 簡化老舊小區改造項目審批
8.1簡化辦理
8.1.1簡化項目前期審批
小區內對不涉及規劃條件調整新增建筑面積及重要街道兩側外立面改造的項目，無需許可，由屬地自然資源和規劃部門在會商意見中明確；屬地自然資源和規劃部門還可以在會商意見中明確簡化規劃許可的其它措施。
8.1.2簡化項目竣工驗收
對于無需辦理許可的項目，可不辦理竣工規劃核實，只需提交項目總平圖及地下管線的竣工圖紙，進行備案即可。
8.2免除辦理
下列活動不需要取得規劃許可，但應當符合經審查通過的老舊小區改造方案：
1）機動車、非機動車停車棚及相應的充電設施；
2）小區崗亭、道閘、智能快遞柜；
3）除市、縣人民政府確定的重要街道兩側和重要區塊的建筑物以外，不變動房屋建筑主體的建筑外立面裝修裝飾；
4）安裝空調架、晾衣架、防盜窗、太陽能設備等設施；
5）在小區公共綠地內建造景觀小品；
6）安裝景觀燈光、充電樁、電力環網柜、交通管理設施等設施；
7）小區內道路改造提升；
8）老舊小區用地紅線內市政基礎設施管線更新及改造；
9）不涉及規劃條件調整；
10）法律、法規規定的其他活動。
上述涉及內容需由屬地自然資源和規劃部門在會商意見中明確，并將設計方案報屬地自然資源和規劃部門進行備案。
第九章 附則
9.1本導則未盡事宜，均按國家、省、市有關規范、規定執行。實施中遇到具體問題，最終解釋權歸衢州市自然資源和規劃局。
9.2本導則參考的規范、標準，若國家有更新，按最新規范、標準執行。
9.3本導則自2022年4月1日起實施。
